【天天聚看点】小小区“团购”物业如何美美与共?虹口在全市率先推出小型住宅区共同聘用物业公司

文汇   2023-06-16 10:44:37

参与 " 团购 " 的星苑小区业委会、居委会与物业共同商议绿化角美化工程

" ‘团购’物业和团购其他产品类似,就是用同样的价格享受到更优质服务…… " 虹口区凉城新村街道城市建设事务管理中心主任李天翔的这番话,让星苑小区业委会主任赵龙英眼前一亮——自家小区物业要 " 抛盘 ",但小区面积小,很难吸引优质企业入驻,若是联合周边两个 " 小小区 " 一起选聘物业公司,就有了相对优势,希望也更大。

经各方努力,上个月,星苑小区与一墙之隔的中星凉城苑、中星怡城苑两个 " 小小区 " 联合招标,以原价物业费,引入了全市排名前列的品牌企业复欣物业进驻,成为全市首个实现 " 团购 " 物业的住宅联合招标项目。

如今,距离这场成功 " 团购 " 已过去一段时间,小区管理发生了哪些变化?这一新模式能否在更大范围内复制推广?做好居民、物业双得益的 " 后半篇文章 ",成了各方关注的焦点。


(资料图)

既要优质服务,又要 " 各自安好 "

参与此次 " 团购 " 的 3 个小区,同属一家开发商,陆续建成于上世纪末。过去的 20 多年中,小区物业都是开发商物业。

此次改聘物业,最大的难题就是小区面积小,盈利空间有限,少有物业公司问津。业内人士透露:保安、保洁、保修、小区经理,是每个小区物业标配,这样的人力成本,迫使大多数物业公司更倾向于选择 10 万至 15 万平方米的小区进行管理。这 3 个 " 小小区 " 靠 " 单打独斗 ",在市面上没有吸引力,唯有 " 打包 " 后才可能吸引来品牌物业公司。

让 " 小小区 " 享受更好的物业服务,上海也曾做过其他尝试,比如 " 合并小小区 "。但这也要经历阵痛期——小小区合并,意味着所有关涉小区需要划归同一个居民区管理,成立业主大会,重新组建业委会,开设专项维修资金账户。仅重新组建业委会这一项,街道、居委会都要做大量协调工作,更不消说设立真金白银的专项维修资金账户。

既要优质服务,又要 " 各自安好 ",这就需要一种新模式。在市房管局支持下,虹口区房管局突破政策壁垒,以凉城新村街道为试点,推出此次 " 小小区 " 联合体共同选聘物业的新方案。通过优化全市物业招投标平台,今年首次完成了多小区公开联合招投标事项。经专家评选、3 个小区业委会分别打分,最终复欣物业在 5 家入围企业中脱颖而出。 对复欣物业来说,这相当于参加一次竞标,中标 3 个项目。之后要按照各小区物业收费标准和需求,提供不同服务。且各小区专项维修资金账户独立盈亏,各自账目一清二楚。三个小区相邻,公司还能通过内部调配,让维修工更灵活作业等,降低人力成本。

求大同,存小异

" 团购 " 物业在实操中同样存有难点,最大的难点在于 " 形成联合体 "。

李天翔说,把 3 个房屋类型不同、小区面积不同、物业费用不同的小区 " 捏 " 在一起选聘物业公司,就要求 " 求大同,存小异 ",给出服务标准的 " 底线 ",这个联合体就有可能建立。

多年负责辖区物业企业管理的虹口区房管局副局长王志国,看好 " 团购 " 物业模式。他认为,该模式有利于促进行业优胜劣汰,为小区选出更优质企业。从复制推广角度来看,由于不需要突破 " 心理隔阂 " 和 " 物理区隔 ",哪怕几个小区分属不同居民区、不同街道、不同行政区,也可以组成联合体 " 团购 " 物业,突破了以往 " 小小区合并 " 需要遵循的邻近原则。甚至,以后有望形成住宅 " 拼购 " 商业体、住宅 " 拼购 " 场馆等新形式,进一步拓展 " 团购 " 应用场景,也为未来实现辖区物业集约化、规模化管理奠定基础。

" 蜜月期 " 如何维系?

星苑小区与中星凉城苑中间道路,复欣物业保安抽空在给垃圾收运车划停车线

" 堆在天井里的垃圾,现在清完了 "" 绿化有人剪了,家里透亮了 "" 小区停车费每天公示,比以前规范多了 " ……居民们细数着新物业入驻后的变化。还有一个口口相传的故事,6 月 6 日晚上 7 点多,一名独居老人家水管堵塞,志愿者在物业办公室找到小区经理,当时维修工已下班,小区经理自己上门花了半小时把水管泵通了。事后人们才得知,小区经理的孩子次日就要参加高考,但为了处理突发情况,他选择睡在办公室临时搭的钢丝床上。

" 好的物业公司有好的员工、好的制度,我们才能享受到那么好的服务。" 赵龙英说,在他们这样的老旧小区,多的是房屋漏水、管道堵塞等突发问题,物业企业特地安排了这位有丰富售后公房管理经验的小区经理。

" 现在正处在‘蜜月期’,物业新上任干劲足,今后如何维系这个状态?"

有业内人士这样支招,过去两年多时间里,虹口区部分小区物业实现了 " 质价双提升 ",即取得居民对物业服务的认可后,提高物业收费标准,让物业企业有更大动力提供优质服务,实现良性循环。比如,有小区通过多次少量的 " 阶梯性 " 涨价,让居民慢慢适应价格变化,也让物业企业有盼头;有小区结合 " 美丽家园 " 建设等硬件提升契机,提高对物业服务要求,提升物业费标准;还有的小区在提价后,提出了物业费收缴率的考评要求,倒逼物业企业保持服务水平。

这些,对于参与此次 " 团购 " 的小区,或许有值得借鉴的经验。

作者 / 摄影:单颖文

编辑:占悦

责任编辑:苏展

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